Qualunque proprietario di immobile che decida di affidarsi ad un agente immobiliare è solito trovarsi davanti al dilemma se conferire all’agenzia un incarico in esclusiva, uno in non esclusiva ovvero un semplice incarico verbale.
La differenza tra le tre diverse fattispecie è abbastanza intuitiva: l’incarico in esclusiva comporta che l’agenzia incaricata della vendita sia l’unica autorizzata a poter commercializzare l’immobile ed a svolgere le relative trattative con i potenziali clienti interessati all’acquisto. In tal caso, il proprietario non può promuovere autonomamente la vendita del suo immobile né può richiedere l’intervento di altre agenzie immobiliari; l’incarico in non esclusiva, invece, comporta per l’agenzia immobiliare la specifica previsione della contemporanea azione di vendita oltre che del proprietario anche di altre agenzie immobiliari del tutto indipendenti le une dalle altre; l’incarico verbale, infine, prevede un semplice accordo a voce e, pertanto, può prevedere tutto ed il contrario di tutto.
Dal punto di vista del proprietario di un immobile, di solito si crede che i tre diversi tipi di incarichi abbiano i seguenti effetti:
– l’incarico in esclusiva vincola il proprietario con una sola agenzia per un periodo che, generalmente, è di sei mesi senza poter vendere, durante quel determinato lasso di tempo, il suo immobile a suoi amici o conoscenti ovvero a clienti di altre agenzie o a clienti trovati dal proprietario
– l’incarico in non esclusiva consente al proprietario di un immobile di poter sia vendere direttamente l’immobile senza alcuna mediazione di un agente immobiliare sia poter scegliere l’offerta migliore presente sul mercato, ritenendo che avendo incaricato tante agenzie equivale ad avere “tante canne da pesca nel lago”, ossia più probabilità di raggiungere il suo obiettivo finale, vale a dire il prezzo più alto reperibile sul mercato
– l’incarico verbale, spesso accompagnato a lunghe parabole sulla propria parola d’onore e sugli impegni morali assunti dal proprietario nei confronti dell’agenzia immobiliare, consente, in realtà, al venditore di poter fare e disfare a suo piacimento qualunque tipo di accordo, non avendo alcun vincolo giuridico nei confronti di nessuno per la mancanza di un accordo scritto.
Sarebbe quasi superfluo evidenziare che per qualunque agenzia immobiliare la situazione ottimale sarebbe ricevere un incarico in esclusiva di lunga durata (almeno 6 mesi), che consentirebbe alla stessa di impostare serenamente l’attività promozionale per la vendita dell’immobile e dedicarsi alle visite finalizzate ad iniziare le trattative per raggiungere l’obiettivo del venditore.
Qui, invece, cerchiamo di spiegare quali siano le marcate differenze tra i tre diversi tipi di incarico, ma non nell’ottica di un agente immobiliare, bensì dal punto di vista della tutela dei veri interessi del proprietario, che non sempre corrispondono a quanto è presente nell’immaginario collettivo.
INCARICO VERBALE
Affidare un incarico verbale ad un agente immobiliare significa sostanzialmente non sottoscrivere alcun accordo con il medesimo e, quindi, non assumere alcun impegno. In realtà, questo è il tipo di incarico più pericoloso perché, essendo espressamente previsto dal vigente Codice Civile, i rapporti tra proprietario sono disciplinati dagli articoli del codice sulla mediazione e dagli usi sanciti dalla Camera di Commercio locale. Spesso queste consuetudini prevedono il diritto dell’agente immobiliare a richiedere ed ottenere una provvigione, in caso di positiva conclusione dell’affare. Questo è sicuramente un elemento corretto, perché il lavoro svolto dall’agente immobiliare deve esser pagato sia dal venditore che dall’acquirente, ma nell’incarico verbale non è stato disciplinato alcun importo provvigionale e, quindi, è determinato dagli usi delle camere di commercio. Inoltre, gli aspetti negativi di questa tipologia di incarico di vendita si riassumono nell’aleatorietà del rapporto tra proprietario ed agente immobiliare e nell’incertezza per le parti che siano esattamente chiariti tutti gli aspetti dell’accordo (prezzo di vendita, modalità di pagamento del prezzo, provvigioni e tempi di rilascio dell’immobile), aspetti che spesso rimangono nebulosi fino all’ultimo e diventano causa di discussioni ed incomprensioni, che nella stragrande maggioranza dei casi hanno come precipuo risultato quello di far naufragare le trattativa. A questo si aggiunga che, con un incarico verbale, un agente immobiliare non è motivato a vendere quel determinato immobile, perché ogni agente immobiliare nella sua carriera ha sofferto più di una frustrazione e delusione (che spesso significa la perdita di tanti soldi) per essersi fidato delle parole di un proprietario, che alla fine, al momento di accettare una proposta conforme alle richieste verbali fatte fino a quel momento, si è poi rimangiato la parola e cambiato idea su prezzo o sulle modalità di pagamento o su qualsiasi altro elemento essenziale di una trattativa di vendita di un immobile.
INCARICO NON IN ESCLUSIVA
Questo tipo di incarico si manifesta nella moltiplicazione di annunci di numerose agenzie (oltre che del proprietario medesimo) dello stesso immobile con immediata generazione, come primo risultato negativo, di moltissima confusione nei clienti, i quali percepiscono tale moltitudine di diverse agenzie impegnate a vendere lo stesso identico immobile come il segnale più evidente che il proprietario navighi in cattive acque ed abbia fretta di vendere l’immobile, magari per non vederselo pignorare da qualche creditore o chissà per quale altra brutta ragione. Un altro messaggio negativo che arriva, in simili casi, ai potenziali acquirenti è che un ipotetico acquirente si potrebbe sentire autorizzato a pensare, se l’immobile è commercializzato da così tante agenzie e addirittura ancora non si vende, chissà quale problema strutturale del palazzo, abuso edilizio dell’immobile o pericolo gravame sulla proprietà sia presente, laddove invece spesso non c’è nulla di tutto questo. Addirittura diventa una mistura pericolosissima, quando si fondono insieme incarico verbale ed incarico non in esclusiva, circostanza che si verifica tantissime volte, e che moltissime volte genera litigi, incomprensioni e pessimo ritorno di immagine dell’immobile stesso.
INCARICO IN ESCLUSIVA
E’ l’incarico per antonomasia, il tipo di rapporto che qualunque Agente Immobiliare Professionista predilige, perché consente al proprietario di avere un rapporto con un solo interlocutore e di disciplinare con quest’ultimo per iscritto tutti gli aspetti del loro rapporto commerciale, senza lasciare nulla al caso o alla libera interpretazione di una delle parti. Un ulteriore vantaggio per il proprietario, con tale incarico, è la sicurezza di aver ottenuto dall’agente tutto l’impegno di tempo, risorse umane e soldi della sua agenzia al fine di tentare in ogni modo di vendere quel determinato immobile e non in base al caso o alla fortuna come negli altri due tipi di incarichi. Inoltre, l’incarico in esclusiva consente al proprietario di non rischiare che il suo immobile sia proposto a prezzi differenti dalle tante agenzie, che lui da solo non riuscirebbe mai a controllare. L’esigenza del proprietario di ampliare il più possibile le possibilità dell’agenzia incaricata di reperire un cliente per quell’immobile si ottiene, non incaricando una moltitudine di agenize, bensì scegliendo di affidarsi in via esclusiva ad una sola agenzia, che tra i suoi servizi offra quello della condivisione dell’immobile con alte agenzie. Questo rende il proprietario certo di avere un unico interlocutore, che abbia però “tante canne da pesca nel lago”, in modo da aumentare esponenzialmente le probabilità di vendere l’immobile.
Non di rado si sentono lamentele da parte di proprietari, delusi dal comportamento di alcuni agenti immobiliari o molto restii nel conferire un incarico in esclusiva per vicissitudini capitate ad amici e conoscenti. Nella stragrande maggioranza dei casi i problemi sorgono per una mancanza di chiarezza tra le parti fin da subito e per quel ormai consueto atteggiamento di molti proprietari di non rispettare più gli impegni presi, soprattutto quando sono verbali, non avendo più la “parola data” il valore di una volta.
Per una corretta relazione proprietario-agente immobiliare consigliamo di affidarsi solamente ad agenti immobiliari con regolare abilitazione professionale, con i quali stabilire fin da subito tutti gli aspetti salienti dell’incarico, non dimenticando mai che un agente immobiliare professionista dedica tanto tempo, propri soldi e le sue risorse per promuovere prima e concludere positivamente poi la vendita di un immobile e che, proprio per questo, la sua attività non può esser valutata solo sulla base dell’importo della provvigione richiesta, laddove proprio il metro della provvigione spesso induce i proprietari a scegliere agenzie immobiliari che offrono i propri servizi a costi vicini allo zero, ma quel che costa zero molto spesso vale zero. La scelta di un’agenzia immobiliare, invece, va affrontata con la massima serietà, analizzando la provvigione richiesta sulla base dei servizi professionali offerti e del piano di marketing proposto per la commercializzazione dell’immobile.
